Aunque el sector de la vivienda en México enfrenta problemas de deuda y bajas ventas, el país se encuentra lejos de una burbuja hipotecaria como la ocurrida en Estados Unidos en 2008, refieren especialistas.
"Hay cuatro elementos estructurales que nos llevan a concluir que México no está en un tema similar al de Estados Unidos, ni por comportamiento de precios, ni por condiciones de que haya aumentado excesivamente la capacidad de compra del acreditado, ligereza sobre el perfil o las condiciones de las hipotecas en el mercado secundario", explicó en entrevista con Excélsior, Jorge Yarza, presidente de la Unión Interamericana Para la Vivienda (Uniapravi).
Sobre el precio de las viviendas, explicó que se han mantenido con incrementos estables que van entre dos y tres puntos porcentuales por encima de la inflación, mientras que en Estados Unidos este incremento, cuando ocurrió la crisis de 2008, era de 15 puntos porcentuales encima de la inflación.
A la par de este incremento sobre el precio de las viviendas, en Estados Unidos se duplicó el poder adquisitivo de las personas, ya que se redujeron los pagos mensuales por millar, situación que en México también se ha mantenido estable desde la crisis de 1995.
"En nuestro país la tasa de referencia ha estado entre nueve y 14 por ciento, dependiendo diferentes esquemas e instituciones, lo cual lleva a pagos millar que van de ocho a 14 mil pesos, mientras que en Estados Unidos estos pagos se redujeron de 5.5 mil dólares a dos y medio, dando una enorme capacidad de compra a los acreditados, quienes se vieron en posibilidades de adquirir un inmueble del doble del valor, o bien otra vivienda del mismo precio", precisó Yarza.
"Al principio le prestaron más a sus mismos acreedores y simplemente al multiplicar el número de clientes para casas más caras se generó un aumento extraordinario de precios, es decir, se generó más demanda para la misma oferta provocando la subida de precios. Pero el problema no fue tanto eso, sino que empezaron a prestar a personas que no cubrían el perfil", recordó Gene Towle, director general de Softec, empresa dedicada a la medición del mercado inmobiliario.
Costos al alza
A partir de 2004, la Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés, comenzó a caer el precio de la vivienda y los pagos mensuales se incrementaron provocando un incremento en la cartera vencida hipotecaria.
"Adicionalmente, estas hipotecas habían sido colocadas en el mercado secundario como respaldo de instrumentos de inversión, el riesgo de las subprime, o hipotecas otorgadas a personas que no eran sujetas de crédito, se había sido transferido a los bonos de deuda, y de ahí a fondos de pensiones y de inversión, provocando un efecto dominó y una crisis severa", resaltó Towle.
Seguridad bancaria
En México, en cambio, a partir de la crisis de 95 el sector bancario se volvió más estricto en el otorgamiento de crédito. "Actualmente el sistema financiero mexicano es uno de los más sólidos del mundo, con un Icap por encima de lo que solicita Basilea III. Inclusive los cinco bancos más grandes del país están por encima del 15%", dijo por su parte Marco Medina, analista del Banco Ve por Más (Bx+).
Recordó que el índice de morosidad hipotecaria en el sistema bancario es de 3.52%, cifra que se ha mantenido por debajo de los cinco puntos porcentuales durante los últimos años.
Asimismo, en el Instituto del Fondo Nacional para la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit), que otorga más de 70% de los créditos hipotecarios, se encuentra en 5%, aproximadamente.
"Los bajos índices de morosidad son reflejo de la rigurosa medición de riesgo que tiene el sistema mexicano, por lo que las bursatilizaciones que emiten el Infonavit y Fovissste no representan un peligro", dijo Medina.
En México se han construido cerca de diez millones de viviendas en los últimos 13 años, y para la próxima década se prevé una construcción de al menos otras diez millones, "la demanda así lo permite", recalcó Yarza.
Descartan quiebras
A pesar de los altos niveles de endeudamiento que tienen las principales desarrolladoras de vivienda, así como los limitados flujos de caja que han tenido durante los últimos años, queda descartado que alguna de estas compañías quiebre, aseguran especialistas.
"La confianza que tiene el gobierno federal en el sector y los apoyos que ha anunciado para el desarrollo de la vivienda son un reflejo que descarta la posibilidad de que Geo, Homex, Urbi o Sare se enfrenten a una quiebra financiera", aseguró Jorge Yarza, presidente de Uniapravi.
Recordó que el país demanda al menos un millón de viviendas anuales, por lo que las empresas tienen oportunidad de recobrar el dinamismo en su flujo de caja.
Sin embargo, precisó que estas compañías deberán cambiar de estrategia y adaptarse a las nuevas políticas de vivienda, que van orientadas hacia un mayor ordenamiento territorial y a construcciones habitacionales en zonas intraurbanas.
Marco Medina, analista de Bx+, recordó por su parte que las principales desarrolladoras, a excepción de ARA, se han enfrentado a débiles resultados derivado de los cambios en las políticas públicas y en modificaciones en la demanda.
"Primero tuvieron que adaptarse a las cuestiones de verticalidad a partir de 2009, luego a las ecotecnologías. Ahora habrá una nueva política de vivienda y, aunque no se prevén grandes cambios, tomará por lo menos hasta 2014 para que vuelvan a tener flujos positivos", resaltó.
Añadió que las desarrolladoras que más están creciendo son aquellas, que como Ara o Vinte, se han orientado más a la vivienda media, sector en el que la demanda va en aumento, debido a un incremento en el poder adquisitivo de los mexicanos.
El índice Habita, por los suelos
Las acciones de las constructoras mexicanas de viviendas se desplomaron ayer debido a las expectativas por los débiles resultados financiero del primer trimestre, que habrían deteriorado aún más la liquidez del sector.
El índice Habita, que agrupa las acciones del sector, cayó 14.74 por ciento, a un mínimo histórico de 100.40 puntos.
Las acciones de Homex se desplomaron 18.26% en la Bolsa mexicana, a 12.85 pesos; las de Geo bajaron 14.04%, a 5.45 pesos; y las de Urbi perdieron 10.41%, a 2.41 pesos.
Sare, que el año pasado logró refinanciar sus pasivos y está enfocado en la venta de activos, vio caer sus acciones 19.40%, a 0.403 pesos, mientras que ARA, la única firma del sector que generó flujo de efectivo en 2012, perdió un 13.35% a 4.48 pesos.
La semana pasada, Geo y Urbi –dos de las mayores constructoras de vivienda de México– anunciaron que contrataron a asesores financieros para evaluar la reestructuración de sus deudas, que se han mantenido creciendo desde hace varios meses.
Después del anuncio, la agencia Standard and Poor's bajó sus calificaciones de deuda para Geo a 'CCC' y la puso en revisión especial con implicaciones negativas.
La firma ya había colocado a Urbi en la misma calificación.
"La acción de calificación de Geo sigue al anuncio de que ha iniciado su proceso de reestructuración de su deuda. En este contexto, entendemos que la posición de liquidez de la compañía se debilitó más allá de nuestras expectativas durante los cuatro primeros meses de 2013", dijo Standard and Poor's.
Se las comen las deudas
Las grandes constructoras mexicanas de vivienda han visto golpeados sus resultados en los últimos dos años por mayores inversiones que han consumido su efectivo y elevado sus deudas, en momentos en que un cambio en la demanda por casas usadas golpea las ventas de las unidades nuevas.
Homex dijo ayer que está evaluando diversas medidas para mejorar su liquidez, que van desde la emisión de deuda hasta la colocación de capital privado y la venta de activos no estratégicos.
En un comentario adicional difundido por correo electrónico, Homex agregó que no tiene planeado contratar algún asesor financiero para un proceso de reestructuración.
En línea con los mercados globales, la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) cerró ayer con una caída de 2.32%, la mayor baja desde septiembre de 2011, por una aversión al riesgo por malas cifras internacionales, el desempeño de los commodities, las vivienderas y luego de la explosión de Boston.
Así, el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) se ubicó por debajo de los 43 mil puntos, al perder 1,019.89 puntos respecto al nivel previo, para ubicarse en 42,984.38 enteros, su menor nivel desde el 25 de marzo pasado.
Este día destacaron los desplomes que registraron las emisoras mineras Grupo México y Peñoles, de casi 7.0% y 13.0%, respectivamente; así como de las desarrolladoras de vivienda en donde las caídas alcanzaron niveles de 20%.
Fuente: Excelsior
